转自《河南法制日报》

何某是某小区业主，房屋面积为114.27平方米。2020年6月10日，何某与某物业公司签订《前期物业服务协议》，双方对小区物业管理服务的内容、物业管理服务费用、代收代缴费服务、违约责任等进行了约定。后该物业服务公司在提供服务过程中，存在对公共设施设备道路维修养护不及时、小区道路积水清理不及时、绿化养护不及时、楼道垃圾清理不及时等问题，何某自2022年7月1日起未按照合同约定向该物业公司支付物业费和垃圾处理费。物业公司催收后何某仍不交纳。2023年12月，物业公司将何某起诉至法院，请求何某支付物业费和垃圾处理费，并支付违约金。法院经审理认为，物业公司应当按照合同约定提供物业服务，物业公司在提供物业服务过程中存在履行瑕疵，但该瑕疵不属于根本违约，何某不能以此为由拒交物业费和垃圾处理费。法院最终判决何某承担80%的物业费及垃圾处理费，并要求物业公司改进服务质量。何某并非故意不交纳物业费，因此对于物业公司请求何某支付违约金的诉讼请求法院不予支持。

本案中，虽然物业公司提供的服务存在瑕疵，但该瑕疵不属于根本违约，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。物业服务合同具有长期性和多样性的特点，暂时的状态不能反映真实的物业服务水平，业主不能以物业服务中的瑕疵而否认所有的物业服务，且法院为了督促物业公司提高物业管理水平，酌定何某承担80%的物业费及垃圾处理费。

日常生活中，为了避免此类纠纷的产生，物业公司需要提高人员的管理水平，业主发现物业服务问题时要及时向物业公司反馈，物业公司应及时处理。